Créditos: Conjur
O condomínio edilício deixou de ser apenas uma técnica de organização da propriedade imobiliária. Nas grandes cidades, especialmente diante da verticalização urbana e da crescente complexidade da vida coletiva, os condomínios passaram a exercer funções administrativas, patrimoniais, financeiras e sociais muito mais amplas do que aquelas tradicionalmente previstas pelo Direito Civil.
Hoje, um condomínio contrata empregados, celebra contratos de prestação de serviços, arrecada cotas, administra fundo de reserva, responde judicialmente, aplica sanções internas, contrata seguros, executa obras, lida com inadimplência, organiza a convivência coletiva e, em muitos casos, movimenta orçamento superior ao de pequenas empresas.
Apesar disso, o ordenamento jurídico brasileiro ainda resiste em reconhecer o condomínio edilício como pessoa jurídica. O condomínio possui capacidade para estar em juízo, mas não personalidade jurídica plena. Pode demandar e ser demandado, mas encontra obstáculos para adquirir bens em nome próprio, estruturar patrimônio autônomo, acessar crédito, participar de determinadas políticas públicas ou assumir obrigações com a mesma segurança conferida às pessoas jurídicas tradicionais.
Essa contradição revela uma insuficiência relevante do regime atual: o condomínio atua como sujeito coletivo na prática, mas permanece tratado como ente despersonalizado na dogmática civil. O resultado é uma zona cinzenta, na qual síndicos, condôminos, fornecedores, trabalhadores, instituições financeiras e o próprio Poder Judiciário lidam com uma figura que existe funcionalmente, mas segue juridicamente incompleta.
Dissociação entre realidade e dogmática
O condomínio edilício combina unidades autônomas, partes comuns, frações ideais, convenção, assembleia, síndico, sanções internas, rateio de despesas e deliberação coletiva. Não é simples copropriedade. É instituto híbrido, que articula propriedade individual, copropriedade necessária e gestão institucionalizada da coletividade.
Embora o Código Civil discipline o tema nos artigos 1.331 a 1.358, sua estrutura não responde integralmente à complexidade contemporânea. A legislação organiza a convivência interna e a administração ordinária das áreas comuns, mas não acompanha a transformação do condomínio em centro autônomo de gestão patrimonial e urbana.
A principal confusão decorre da diferença entre personalidade judiciária e personalidade jurídica. A primeira é a aptidão para estar em juízo. Nesse sentido, o condomínio pode ser autor ou réu, representado pelo síndico. A segunda é mais ampla: permite que determinado ente seja reconhecido como sujeito de direitos e obrigações na vida civil, com capacidade para adquirir bens, assumir obrigações, administrar patrimônio, contratar em nome próprio e responder perante terceiros.
O condomínio brasileiro vive justamente nessa dissociação. É suficientemente real para ser demandado, condenado, contratar empregados e assumir despesas. Mas, paradoxalmente, não é suficientemente reconhecido para titularizar plenamente patrimônio próprio ou estruturar responsabilidade autônoma. O Direito permite que o condomínio funcione, mas não lhe entrega todas as ferramentas para funcionar bem.
Efeitos práticos da despersonalização
A discussão não é apenas teórica. A ausência de personalidade jurídica produz efeitos concretos na contratação de serviços, na responsabilidade patrimonial, na aquisição de bens e no acesso a crédito.
O condomínio contrata portaria, limpeza, segurança, manutenção de elevadores, administração, assessoria jurídica, contabilidade e obras. Embora esses contratos sejam celebrados em benefício da coletividade, a relação jurídica permanece excessivamente dependente da representação pelo síndico. Mudanças de gestão, disputas assembleares e questionamentos sobre poderes de representação podem afetar a continuidade contratual.
A personalidade jurídica permitiria uma relação mais objetiva: o condomínio seria o sujeito contratante, e o síndico seu representante.
O mesmo problema aparece na responsabilidade civil, trabalhista e patrimonial. Quando há dano em área comum, dívida contratual ou condenação trabalhista, surge a pergunta: quem responde? O condomínio? O fundo comum? Todos os condôminos? O síndico? Em que ordem e com quais limites?
Na prática, o condomínio já é frequentemente tratado como sujeito de responsabilidade, mas sem regime patrimonial claramente estruturado. O credor não sabe com precisão qual patrimônio garante a obrigação. O condômino não sabe exatamente até onde pode ser chamado a responder. O síndico administra uma entidade que movimenta recursos e assume obrigações, mas sem a proteção institucional adequada.
Também há limitações patrimoniais relevantes. Um condomínio que deseje adquirir terreno vizinho, instalar equipamentos de energia solar, criar vagas ou solucionar problema urbanístico pode encontrar dificuldades para registrar bens em seu próprio nome.
A consequência é a limitação da gestão patrimonial moderna. O condomínio administra patrimônio coletivo, mas não é plenamente reconhecido como sujeito patrimonial. Essa contradição desestimula investimentos, dificulta soluções inovadoras e enfraquece a valorização do patrimônio comum.
Dimensão urbana do problema
A personalidade jurídica do condomínio edilício não interessa apenas ao Direito Civil. Ela também possui dimensão urbanística.
Nas cidades contemporâneas, condomínios concentram moradores, trabalhadores, prestadores de serviços, veículos, resíduos, demandas de segurança e consumo relevante de água, energia e infraestrutura. Em muitos casos, um grande condomínio residencial ou misto possui complexidade administrativa semelhante à de pequenos núcleos urbanos.
Por isso, pode ser agente relevante em políticas públicas de sustentabilidade, segurança, regularização fundiária, eficiência energética, acessibilidade, reciclagem e requalificação urbana. Mas a ausência de personalidade jurídica limita essa atuação, pois muitos programas exigem pessoa jurídica apta a contratar, receber recursos, prestar contas e assumir obrigações perante a administração pública.
A Regularização Fundiária Urbana é exemplo claro. Muitos condomínios convivem com áreas comuns não regularizadas, divergências entre matrícula e realidade física, construções não averbadas ou pendências relativas ao terreno. A atuação centralizada do condomínio poderia facilitar a contratação de serviços técnicos, a organização documental e a interlocução com o poder público. Sem personalidade jurídica, esses procedimentos tendem a depender de soluções fragmentadas.
A questão, portanto, não é apenas patrimonial. É institucional. O condomínio edilício deve ser compreendido como sujeito urbano coletivo, capaz de colaborar com a cidade, e não apenas como estrutura destinada a administrar portaria, garagem e elevador.
PL 3.461/2019 e o estágio atual do debate
É nesse contexto que se insere o Projeto de Lei nº 3.461/2019, que altera o Código Civil para prever a personalidade jurídica do condomínio edilício. A proposta, de iniciativa do Senado, foi remetida à Câmara dos Deputados e, atualmente, consta como pronta para pauta na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.
A atualização do debate é relevante: embora o projeto tenha sido aprovado no Senado, há parecer apresentado na CCJC da Câmara pela constitucionalidade, juridicidade e técnica legislativa, mas, no mérito, pela rejeição. Isso demonstra que a discussão deixou de ser apenas conceitual e passou a envolver uma pergunta legislativa mais delicada: reconhecer personalidade jurídica ao condomínio basta? Ou é necessário construir um regime jurídico mais completo?
A meu ver, o PL 3.461/2019 parte de diagnóstico correto. O regime atual não acompanha a realidade urbana, patrimonial e administrativa dos condomínios. A personificação poderia conferir maior autonomia patrimonial, capacidade contratual mais clara, melhor organização administrativa, participação em políticas públicas e mais segurança nas relações com terceiros.
O problema está em tratar a personalidade jurídica como solução em si mesma. A simples previsão legal de que o condomínio poderá adquirir personalidade jurídica não responde, sozinha, aos conflitos centrais que hoje envolvem sua atuação.
A lei precisa enfrentar perguntas essenciais: qual será o patrimônio próprio do condomínio? Quais bens poderão ser registrados em seu nome? Os condôminos responderão por dívidas condominiais? Qual será o regime fiscal aplicável? Como serão tratados contratos anteriores à personificação? Quais atos exigirão quórum qualificado? O condomínio poderá obter receitas acessórias? Qual o limite entre autossustentabilidade condominial e atividade empresarial?
Sem essas respostas, a personificação pode produzir novas disputas. O risco é substituir uma insegurança antiga por uma insegurança nova.
Lacunas que a lei precisa enfrentar
A primeira lacuna é patrimonial. Se o condomínio for pessoa jurídica, será indispensável definir quais bens integram seu patrimônio próprio e como esse patrimônio se distingue das unidades autônomas e das frações ideais dos condôminos.
Também será necessário disciplinar a responsabilidade. O reconhecimento da personalidade jurídica deve organizar as obrigações, não criar blindagem absoluta nem transferir riscos indevidos a terceiros. O ideal é que o condomínio responda prioritariamente com seu patrimônio e suas receitas próprias, cabendo aos condôminos responder nos limites e formas previstos em lei, especialmente por meio das cotas condominiais, ressalvadas situações excepcionais de fraude, abuso, dolo ou desvio de finalidade.
A segunda lacuna é fiscal e contábil. Condomínios possuem CNPJ, arrecadam valores, pagam empregados, contratam serviços e podem obter receitas acessórias. Se forem reconhecidos como pessoas jurídicas, será preciso definir a incidência tributária, as obrigações acessórias, o tratamento dos fundos de reserva e os padrões mínimos de escrituração. Condomínios não são empresas. Sua finalidade principal não é o lucro, e o regime fiscal deve refletir essa natureza.
A terceira lacuna envolve governança. A personalidade jurídica ampliará a capacidade de atuação do condomínio; por isso, também deve ampliar os mecanismos de controle. Financiamentos, aquisição ou alienação de bens, obrigações de longo prazo e exploração econômica de áreas comuns devem exigir quóruns adequados, transparência e prestação de contas.
A quarta lacuna é a transição. Milhares de condomínios já existem, possuem contratos em andamento, empregados, dívidas, litígios, contas bancárias e convenções antigas. A lei precisa prever como poderão adquirir personalidade jurídica, como serão adaptados seus atos constitutivos e quais efeitos ocorrerão sobre obrigações já existentes.
A quinta lacuna envolve a atuação econômica acessória. É cada vez mais comum que condomínios obtenham receitas com aluguel de espaços comuns, antenas, publicidade, vagas, eventos, placas solares ou outras formas de aproveitamento do patrimônio coletivo. Essa possibilidade pode ser positiva quando destinada à redução de despesas, manutenção predial, sustentabilidade e valorização patrimonial. Mas precisa de limites: o condomínio não deve se transformar em empresa. A receita deve ser meio, não fim.
Por um microssistema condominial
A conclusão mais relevante é que o condomínio edilício não pode mais ser regulado apenas por ajustes pontuais no Código Civil. A complexidade da vida condominial exige um microssistema jurídico próprio, capaz de dialogar com o Direito Civil, o Direito Imobiliário, o Direito Urbanístico, o Direito Registral, o Direito Tributário, o Direito do Trabalho e a Administração Pública.
Esse microssistema deveria disciplinar, de forma integrada, a constituição da personalidade jurídica, o registro dos atos constitutivos, o patrimônio próprio, a responsabilidade do condomínio e dos condôminos, os poderes do síndico, os quóruns para atos relevantes, a prestação de contas, o regime contábil, o tratamento fiscal, o acesso a crédito, a participação em políticas públicas, a regularização fundiária, as atividades econômicas acessórias e as regras de transição.
Também seria necessário considerar a diversidade brasileira. Pequenos edifícios residenciais, condomínios-clube, centros comerciais, complexos mistos, empreendimentos populares, estruturas de alto padrão e condomínios com grave inadimplência não enfrentam os mesmos problemas nem dispõem da mesma capacidade administrativa. Uma disciplina séria precisa reconhecer essa variedade.
A personalidade jurídica do condomínio edilício pode ser um avanço, mas apenas se vier acompanhada de técnica normativa, segurança patrimonial, governança e responsabilidade institucional. Sem essa visão sistêmica, corre o risco de ser uma solução formal para um problema material.
Conclusão
A despersonalização do condomínio edilício tornou-se uma ficção jurídica cada vez mais distante da realidade urbana brasileira.
O condomínio já atua como centro de gestão coletiva. Já contrata, arrecada, delibera, administra, responde, movimenta recursos e interfere na cidade. O que falta é o Direito reconhecer essa realidade de forma adequada, com técnica legislativa, segurança patrimonial e disciplina institucional.
O PL 3.461/2019 representa um passo importante, mas não deve ser tratado como solução definitiva. A personalidade jurídica do condomínio edilício é necessária, mas não suficiente. Ela deve vir acompanhada de disciplina patrimonial, fiscal, contábil, registral, urbanística e administrativa.
A pergunta, portanto, não é mais se o condomínio exerce funções típicas de sujeito jurídico. Isso a realidade já respondeu. A verdadeira questão é se o ordenamento brasileiro continuará tratando como despersonalizada uma estrutura que, na prática, já funciona como sujeito urbano coletivo.
Reconhecer a personalidade jurídica do condomínio não é conceder privilégio. É oferecer coerência normativa, segurança jurídica, transparência, governança e funcionalidade a uma das principais formas de organização da vida urbana contemporânea.
- Claudio Carvalho Cunha é advogado, inscrito na OAB-RJ, pós-graduado pela FGV-Rio e PUC-Rio, com atuação em Direito Imobiliário, Direito Civil e Direito Condominial.