Como a legislação tem se adaptado às mudanças urbanísticas
Créditos: Boletim AASP
O crescimento acelerado dos centros urbanos brasileiros tem impulsionado a busca por soluções jurídicas capazes de lidar com a escassez de espaço urbano. Nesse contexto, o direito real de laje tem ganhado relevância como instrumento que reconhece juridicamente uma realidade já comum em muitas áreas urbanas: a ocupação vertical de imóveis. Trata-se da possibilidade de uma pessoa adquirir a titularidade de uma unidade construída sobre ou sob uma edificação existente, sem que isso implique a propriedade de todo o prédio. O reconhecimento do direito de laje no ordenamento jurídico brasileiro ocorreu em 2017, com a alteração do Código Civil (CC) promovida pela Lei nº 13.465. A norma passou a incluir a laje entre as modalidades de direitos reais, admitindo que a superfície superior ou inferior de uma construção, situada em terreno público ou privado, possa ser transferida a terceiro.
Dessa forma, o indivíduo titular desse direito passa a possuir uma unidade autônoma, juridicamente independente da edificação originalmente erguida sobre o solo. Diante desse cenário, o direito real de laje se consolida como um mecanismo jurídico relevante para compatibilizar desenvolvimento urbano, segurança jurídica e aproveitamento eficiente do espaço construído.
O direito de laje realmente se consolida como uma ferramenta de regularização fundiária, ou seu maior potencial está na criação de novas oportunidades de mercado para incorporadores e investidores?
Debora de Castro da Rocha:
Na minha visão, o direito de laje se consolida principalmente como um importante instrumento de regularização fundiária e de inclusão urbana. O instituto, incorporado ao ordenamento jurídico pela Lei nº 13.465/2017, reconhece juridicamente uma realidade bastante presente nas cidades brasileiras: a construção de unidades habitacionais sobrepostas em áreas já ocupadas. Na prática, o que se busca é conferir segurança jurídica a essas estruturas, permitindo que cada unidade tenha autonomia registral e possa ser integrada ao sistema formal de propriedade. Isso gera reflexos importantes, como valorização patrimonial, acesso a crédito e maior proteção jurídica aos moradores.
“Na minha visão, o direito de laje se consolida principalmente como um importante instrumento de regularização fundiária e de inclusão urbana.”
Embora também possa abrir novas possibilidades de aproveitamento imobiliário em determinados contextos urbanos, especialmente em áreas mais adensadas, entendo que a essência do direito de laje está muito mais ligada à regularização e à função social da propriedade, contribuindo para a organização urbana e para a efetivação do direito à moradia.
O direito de laje tem sido apontado como uma solução para o aproveitamento de espaços urbanos. Quais são os maiores conflitos ou “brechas” que você identifica ao tentar articular essa lei com as normas de zoneamento e os códigos de obras municipais?
Gabriela Braz Aidar:
O direito de laje é um excelente instrumento para viabilizar a ocupação de áreas subutilizadas, notadamente sobre estações, terminais e outros equipamentos públicos, tornando-as mais atrativas e adensadas. As regras positivadas no CC (art. 1.510-A) já permitem a instituição de laje com a ocupação do espaço aéreo e subsolo de qualquer edificação pública ou privada como unidade imobiliária autônoma.
No Município de São Paulo, a Lei nº 18.209/2024 trouxe grande avanço ao regulamentar a aplicação dos parâmetros urbanísticos e aprovação de projetos sobre laje. Contudo, menciona que “fica autorizada a instituição de laje sobre usos INFRA, a fim de que possam ser edificados sobre estações e terminais, dando-se maior efetividade ao adensamento em ZEUs”.
“O direito de laje é um excelente instrumento para viabilizar a ocupação de áreas subutilizadas.”
Seria ideal maior detalhamento legislativo, em âmbito municipal, a respeito da possibilidade de aprovação de projetos sobre lajes em qualquer zona da cidade, sobre edificação pública ou privada que abrigue qualquer uso, dado que o CC não traz limitações. Também seria interessante o esclarecimento, nas Normas da Corregedoria, de que a laje pode ser instituída antes da aprovação do projeto sobre esta.
Além disso, seria desejável a previsão expressa de flexibilização na tramitação do licenciamento de projetos sobre laje de bem público, incluindo a exigência de regularidade do terreno e construção-base, ainda que a laje seja alienada ao particular ou abrigue projeto de uso privado.
Quais tipos de litígios você prevê que serão mais comuns entre o proprietário original e o titular da laje? Conflitos sobre acesso, uso de áreas comuns ou infraestrutura serão os mais frequentes?
Toshio Mukai:
Entendo que os maiores conflitos serão decorrentes de uma ausência de normas explícitas de convívio entre as partes no ato de cessão do direito de laje pelo proprietário do imóvel original. É importante destacar que o imóvel constituído pelo direito de laje é distinto da construção base, com matrícula própria, porém com a necessária coparticipação do cedente e do cessionário na conservação e manutenção das partes gerais do edifício, conforme estabelecido em contrato.
“Os maiores conflitos serão decorrentes de uma ausência de normas explícitas de convívio entre as partes.”
Assim, para evitar conflitos, é essencial a definição clara das responsabilidades de cada parte. Áreas comuns também demandarão a observância das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, quando couber.
Quais são as principais discussões jurídicas que essa nova modalidade pode gerar no futuro em relação ao Direito Sucessório, Direito à Propriedade e a outros direitos reais?
Debora de Castro da Rocha:
O reconhecimento do direito de laje como direito real autônomo ainda desencadeará debates importantes no âmbito jurídico. Um dos pontos que tende a gerar discussões está relacionado ao Direito Sucessório, especialmente quanto à delimitação patrimonial entre a construção-base e a unidade de laje quando não houver regularização registral adequada.
Também podem surgir questionamentos envolvendo a convivência entre titulares de unidades sobrepostas, a definição de responsabilidades estruturais e a utilização de áreas compartilhadas. Outro aspecto relevante será a necessidade de harmonizar o direito de laje com institutos tradicionais do Direito Civil e Registral, como o condomínio edilício e o direito de superfície.
Gabriela Braz Aidar:
Ainda é necessária a regulamentação da incorporação imobiliária sobre laje, tema que não está tratado na legislação federal ou municipal.
Como o lajeário não tem fração ideal do terreno, a incorporação sobre laje demanda maior detalhamento legislativo, especialmente considerando o potencial de ocupação de áreas públicas com empreendimentos imobiliários. Além disso, seria interessante a flexibilização da comprovação de regularidade do terreno e da construção-base para instituição de laje sobre imóveis públicos, viabilizando melhor aproveitamento desses espaços.
Toshio Mukai:
As principais questões jurídicas decorrem do debate sobre a natureza do direito de laje: se constitui direito real sobre coisa própria ou sobre coisa de terceiro. Caso seja entendido como direito sobre coisa de terceiro, surgem implicações relativas à duração do direito, sucessão e forma de aquisição.
No entanto, em uma interpretação mais direta dos dispositivos legais, entendo que o direito de laje constitui direito real sobre coisa própria, o que implica que suas limitações decorrem apenas de normas construtivas ou urbanísticas.