Restrições das unidades HIS e HMP exigem cautela dos terrenistas em permutas, sob pena de prejuízos patrimoniais e litígios.
Créditos: Migalhas Políticas
Nos últimos anos, a HIS – Habitação de Interesse Social e a HMP – Habitação de Mercado Popular passaram a ocupar posição de destaque no mercado imobiliário, impulsionadas por políticas públicas voltadas a ampliação do acesso à moradia.
Nesse contexto, os terrenistas – proprietários de terrenos que negociam seus imóveis com uma construtora ou incorporadora para a construção de um empreendimento – têm sido cada vez mais procurados por incorporadoras interessadas no desenvolvimento de empreendimentos enquadrados nas categorias HIS e HMP.
Muitas dessas negociações são estruturadas por meio de permuta imobiliária ou dação em pagamento, modalidades em que o terrenista entrega o terreno e, em contrapartida, recebe a promessa de pagamento do preço mediante unidades autônomas do futuro empreendimento.
Embora esse modelo de negócio possa representar uma relevante oportunidade de valorização patrimonial, ele exige cautela. Na prática, observa-se que muitos terrenistas celebram negócios sem compreender integralmente as severas consequências jurídicas e econômicas decorrentes do enquadramento do empreendimento como Habitação de Interesse Social.
As restrições de preço, renda e fruição das unidades HIS
A Habitação de Interesse Social constitui um instrumento de política pública destinado à produção de moradias para famílias de baixa renda. No município de São Paulo, a matéria é disciplinada principalmente pelo Plano Diretor Estratégico (lei municipal 16.050 de 2014), pela lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (lei municipal 16.402 de 2016), e por regulamentos posteriores que estabeleceram mecanismos de controle e fiscalização sobre a produção dessas unidades habitacionais.
Nas negociações com incorporadoras, é comum que os terrenistas concentrem sua atenção na quantidade de metros quadrados que receberão como forma de pagamento, deixando de analisar a natureza jurídica das unidades.
Esse ponto tornou-se crítico após a edição do decreto municipal 63.130/24 (complementado pelo decreto 64.244/25), que impôs limites máximos e inegociáveis para a alienação de unidades enquadradas como HIS e HMP:
Art. 6º-A Considerando o poder aquisitivo de cada faixa de renda destinatária das unidades habitacionais, as alienações deverão respeitar os seguintes limites máximos:
I – Unidades HIS 1: R$ 266.000,00 (duzentos e sessenta e seis mil reais);
II – Unidades HIS 2: R$ 369.600,00 (trezentos e sessenta e nove mil e seiscentos reais);
III – Unidades HMP: R$ 518.000,00 (quinhentos e dezoito mil reais).
Além do teto de preço, que frequentemente é muito inferior ao valor de mercado da região, a legislação exige que o adquirente se enquadre em faixas de renda restritas, senão vejamos o § 2º do supracitado art. 6º-A:
§ 2º Para fins de caracterização das tipologias de HIS 1, HIS 2 e HMP serão observadas as seguintes faixas:
I – HIS 1: Até 3 salários-mínimos de renda familiar mensal ou até 0,5 (meio) salário-mínimo per capita mensal;
II – HIS 2: Até 6 salários-mínimos de renda familiar mensal ou até 1 (um) salário-mínimo per capita mensal;
III – HMP: Até 10 salários-mínimos de renda familiar mensal ou até 1,5 (um e meio) salário-mínimo per capita mensal.” (NR)
Sob o ponto de vista do terrenista, o impacto é devastador, e essas limitações podem até mesmo inviabilizar o recebimento dessas unidades como forma de pagamento, especialmente quando não houver compatibilidade entre a faixa de renda familiar mensal do terrenista e as regras aplicáveis à comercialização e destinação das unidades.
Imagine-se um terreno em região altamente valorizada: o proprietário cede o imóvel esperando receber unidades de alto padrão, mas descobre que as unidades prometidas na dação em pagamento são classificadas como HIS. Ele enfrentará um mercado consumidor limitadíssimo e valores de revenda tabelados por lei, isso se ele próprio conseguir receber em pagamento essas unidades HIS, caso sua renda supere os limites previstos na legislação aplicável à espécie.
Ainda, tão ou mais grave é a restrição de fruição. O intuito da lei é garantir a moradia própria do beneficiário e não fomentar investimentos. Logo, o terrenista que planejava manter os apartamentos para gerar renda passiva pode ter problemas ao tentar locar suas unidades, uma vez que a destinação do bem não pode descaracterizar o fim social do programa.
O dever de transparência e a aplicação do CDC
Não basta a incorporadora informar que o pagamento ocorrerá mediante entrega futura de unidades, pois é seu dever, imposto pela boa-fé objetiva (art. 422 do CC), esclarecer expressamente a tipologia das unidades, as limitações urbanísticas e as restrições econômicas que recairão sobre o patrimônio.
A omissão dessas informações na fase pré-contratual configura falha grave, e a jurisprudência oferece um amparo sólido para a defesa do terrenista. O Colendo STJ, no julgamento do REsp 686.198/RJ, pacificou o entendimento de que o proprietário do terreno que não atua como investidor ou co-incorporador e que realiza a chamada “permuta no local”, aceitando receber unidades autônomas como pagamento do preço, equipara-se à figura de consumidor:
DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO. PERMUTA NO LOCAL. PROPRIETÁRIO DO TERRENO E CONDÔMINOS. EQUIPARAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO. INDENIZAÇÃO. LIMITES. VANTAGEM FINANCEIRA AUFERIDA PELO PROPRIETÁRIO DO TERRENO.
- Nem sempre o proprietário do terreno incorporado participa ativamente da incorporação, como incorporador. Este, não raro, firma compromisso de compra e venda com o proprietário do imóvel, assumindo a obrigação de efetuar o pagamento do preço, no todo ou em parte, com unidades do empreendimento, modalidade que encontra previsão no art. 39 da lei 4.591/64 e que é denominada de “permuta no local”.
- Nessa circunstância, o proprietário do terreno assumirá o status jurídico de mero condômino, em igualdade de condições com qualquer outro adquirente de unidades da incorporação. A figura do proprietário do terreno se equipara à do consumidor, nos termos do art. 2º do CDC, tendo o incorporador como fornecedor. O dono do imóvel só difere dos demais adquirentes porque paga sua unidade autônoma com o próprio terreno no qual foi erguido o empreendimento, mas tal circunstância não tem o condão de desvirtuar a relação de consumo.
- A natureza da relação entre o proprietário do terreno e os demais adquirentes, contudo, não é de consumo, mas civil, tanto na conclusão regular do empreendimento – quando serão todos condôminos – quanto na rescisão do contrato de alienação do terreno – hipótese em que surgirá para o seu proprietário uma obrigação de reparação civil, visando a evitar o seu enriquecimento sem causa.
- O dever de indenização previsto no art. 40 da lei 4.591/64 deve limitar-se à vantagem financeira auferida pelo proprietário do terreno, a qual não se confunde com o valor integral pago pelos demais adquirentes à incorporadora.
- Na prática, considerando que todas as unidades do empreendimento sejam de igual valor, deve se apurar o custo total da edificação, dividindo-o pelo número total de adquirentes, excluído o proprietário do terreno. O resultado encontrado corresponderá ao valor da parcela de construção adicionado à unidade por cada adquirente.
Recurso especial não conhecido.
(REsp 686.198/RJ, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, terceira turma, julgado em 23/10/07, DJ de 1/2/08, p. 1.) (grifos nossos)
Isso atrai a incidência do CDC, garantindo ao terrenista lesado a proteção contra cláusulas abusivas, a responsabilidade objetiva da incorporadora e, sobretudo, a inversão do ônus da prova.
A saída jurídica: A conversão em perdas e danos
Portanto, nos casos em que há imposição unilateral da incorporadora para que o terrenista receba em pagamento unidades HIS, a solução para o desequilíbrio contratual gerado pela incorporadora não é a sujeição do terrenista a um vultoso prejuízo, tampouco ao recebimento de imóveis juridicamente engessados. A saída, amparada especialmente no art. 234 do CC, é a postulação judicial da conversão da obrigação de dar coisa certa em perdas e danos.
Ao acionar o Poder Judiciário, o terrenista pode recusar as unidades com destinação social incompatíveis com o que era legitimamente esperado e exigir que a incorporadora pague a indenização correspondente ao valor integral do metro quadrado livre e desembaraçado praticado na região.
Cabe ao Judiciário, portanto, coibir práticas contratuais obscuras, restabelecendo o reequilíbrio econômico-financeiro dos negócios imobiliários e garantindo que o instituto da Habitação de Interesse Social cumpra seu papel habitacional, sem servir como manobra de enriquecimento ilícito por parte das incorporadoras em detrimento do patrimônio dos terrenistas.
Lucas Cucio Guisordi
Advogado, graduado em Direito pelo Centro Universitário das Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU e integrante da equipe de Contencioso Cível Estratégico da Ferraz de Camargo Sociedade de Advogados. Inscrito na OAB/SP sob o nº: 469.658